房产八卦 | 川普祖孙三代 竟对应着中国房地产的三个发展阶段


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特朗普家族三代的轨迹对应了中国房地产发展的不同阶段,或许能够给我们带来不少启发。


话说回来,既然特朗普的女儿是全能满分,那他本人又怎么会差呢?论出身,富二代;论学历,毕业于名校宾夕法尼亚大学沃顿商学院;论能力,成了地产大亨,而且如今还干了美国总统!媒体对其女儿的过度赞誉或许有夸大的成分,但是其用三代积淀成就今天却是不争的事实。

而且,特朗普家族三代的轨迹对应了中国房地产发展的不同阶段,或许能够给我们带来不少启发。

第一个阶段

混沌中的机会主义者

俗话说,与其父必有其子,特朗普的父亲确实是干地产的,但是还需要往上追溯到更前面一代。

唐纳德·特朗普其实是德裔美国人,其祖父弗雷德里克·川普,1869年出生在德国巴伐利亚小镇卡尔施塔特的一个富农(葡萄园酒场主)家庭。

1883年,弗雷德里克·特朗普去理发店当学徒,两年后,自认为出师的他,就自己张罗着开了一家理发店。结果,生意十分惨淡。加上当时德国正在四处征兵,年仅16岁的他决定连夜逃离德国,乘船去往远方的美国。

这其实是特朗普家族能够开启房地产生意的关键。因为二战后,全世界几乎只有德国没有出现过房地产泡沫。

从1977年到2007年的30年中,德国平均房价仅上涨了60%,而同期个人收入额则增长了三倍!这样的地发方干房地产,就跟现在中国的四五线城市一样——不死掉就不错了。

相比之下,美国的楼市在次贷危机之前经历了长达四五十年的增长(这也是中国房地产现在还正在走的路),以至于美国人都不再相信房价会跌。

目前,绿地、碧桂园、富力等也开始开拓海外市场,但核心业务还是在国内。毕竟,虽然中国经济L走势,但是世界范围内,经济增速能够超过中国且市场容量又足够大的国家屈指可数。

说回特朗普的祖父。到了美国后,他在一家理发店,又当了6年的学徒。22岁的时候,他在西雅图开了家餐厅,并在母亲的资助下,在当地成功购入第一块地皮。

27岁时,其在淘金者常到的地区开设餐厅,招待前往西北部及加拿大淘金的人。

第二个阶段

享受城镇化和经济增长的红利

到了特朗普的父亲弗雷德·特朗普。1920年,特朗普的祖母伊莉莎白·特朗普和15岁的儿子佛瑞德·特朗普合伙成立了伊莉莎白·川普母子公司,正式从事房地产开发。

根据《商业内幕》披露,刚开始,佛瑞德·特朗普在纽约市布碌仑和皇后区建造租金管制和租金稳定公寓,赚了不少钱。

此后,一个偶然的机会,佛瑞德发现了一个政府项目,它提供资金给私人建商,为中低收入民众建造住宅。

佛瑞德最开始从联邦住宅管理局那里获得1030万元贷款,建造政府所要求的中低收入住宅,由于成本控制得当,所花的资金比贷款金额还少100万元,因此大赚一笔。

自此,母子俩的经营战略变得明晰:专门经营皇后区和布鲁克林区的中下层阶级家庭住宅,盖好房子然后卖掉获利,再用赚到的钱盖新房子,如此往复……

借助美国政府为中低收入建造住宅项目的红利,同时又赶上二战后经济大发展的好时机,佛瑞德日渐发达,十几年之后,其在纽约皇后区和布鲁克林修建的房子达到了几千栋,成为纽约(曼哈顿以外)其他地区最大的地主之一!

这个时期,市场已经摆脱混沌的状态,但依然处于模糊地带,既有制度的红利,又搭乘了经济(城镇化)高速增长的东风。

王健林的第一桶金也来自房地产,他告诉鲁豫是“旧城改造”,第一单就赚了1000万,大约相当于现在的10亿+。  

当然,这样的机会也会越来越少,就像经济高速增长和城镇化突飞猛进的时期终究要成为过去时一样。目前,国内能这么玩的房企已经很少了,因为很难支撑规模增长。

事实上,刚开始,唐纳德·特朗普也曾打算继承父亲衣钵,并在住宅贷款项目上玩得更大──在曼哈顿建造中低收入住宅。不巧的是,纽约市政府在1975年取消了这个项目。

第三个阶段

赢在前瞻性的眼光

城市布局和品牌溢价

唐纳德·特朗普的时代,代表了中国房地产行业最近几年,以及未来数年内的趋势。

唐纳德·特朗普先后毕业于纽约军事学院和名校沃顿商学院,并且边跟其父学经验(驻守工地、和承包商打交道),边在大学学理论,典型的是理论结合实践。或者说,掌握了先进了理论体系和工具。

如同前些年对成本管控、招采系统等不屑一顾的房企,最近这些年来发现再不信息化建设不行了,毕竟过去那种拿块地盖个房子就能赚钱的时代过去了。

布局中心城市的城市中心,并大幅拉升品质

大学毕业后,唐纳德·特朗普进入其父亲的公司任职。之后,其父亲又给他一百万美金,让他自己创业。

初涉职场的唐纳德·特朗普干得最多的是到处讨租。他学到的第一招是:“收租一定不要站在门的正前方,要贴墙站,这样可以防止因为收租被人开枪射中。”

唐纳德·特朗普觉得虽然父亲为中低层民众开发住宅能赚到一些钱,但是实在太辛苦了。于是他决定进军最繁华的曼哈顿,其实就是异地拓展,多城布局,直接在中心城市的中心城市拿地!

这跟最近几年国内的房地产市场是一样的。过去只聚焦少数几个或一个城市的房企,突然发现,如果再不走出去,做大规模,以后就没得玩了。

唐纳德·特朗普比别人提前看到了纽约市的经济潜力,并着手兴建外观壮丽显眼的高楼大厦,赚取较高利润。

在别人恐惧时贪婪,逆势拿地并且乘胜追击

前不久的调控为恒大、碧桂园等冲击4000亿创造了机会。因为,每一轮调控都是一轮洗牌。

唐纳德·特朗普能在曼哈顿站稳脚跟,同样得益于大肆抄底曼哈顿地产。《福布斯》估测,唐纳德·特朗普当年抄底的曼哈顿地产,到如今,价格上涨了60倍以上,占到其个人资产的60%!

1974年,曼哈顿宾夕法尼亚中央铁路公司破产。当时,曼哈顿的地产价格正大幅下跌。34岁的唐纳德·特朗普却以1000万买进邻近纽约中央火车站的一个小旅馆,跟政府提议建立市立会议中心(绿地也常用建地标的方式拿地)。

经过五年的折腾,唐纳德·特朗普不仅说服市政府给予40年减税、顺利办妥贷款手续,而且“凯悦大饭店”于1980年竣工。

与其父亲建造中低档的住宅不同,特朗普以重金礼聘著名建筑师设计新颖亮丽的旅馆外貌,这使其独树一帜,宾客络绎不绝,至今依然生意兴隆。

凯悦大饭店的成功,让特朗普在曼哈顿正式站稳脚跟并在地产界正式崭露头角。

紧接着,特朗普又以2亿美元在纽约曼哈顿商业区兴建了68层的综合商业大楼“特朗普大厦”,为高收入的民众提供宽敞办公室、精品商店以及公寓,吸引无数长期租客。

今年,保利地产副总经理余英在一次演讲中指出,中心城市的城市中心的地坚决拿,地王就地王!特朗普就是这么干的。

开发商惯常在某个项目中弄个楼王,拉伸整个项目的逼格,但现在你能否在中心城市的城市中心拿地,也代表了整个企业的逼格!特朗普很早就意识到了这点,并坚持不懈的干。除了上述资产,其在纽约、新泽西州、佛罗里达州等地的黄金地段拥有房地产。

重视营销,通过媒体曝光,提高品牌知名度

中国足球俱乐部的大半金主都是房企,这里面除了企业家个人的情怀以外,更多的是放大企业品牌形象的需要。恒大即借助足球等,极大地提升了其品牌价值。

特朗普可谓是这方面的导师。作稳地产大亨位置之后,其将开始不断延展投资范围,涉足举办选美比赛、开设赌场、经营航运、主掌职业足球队、赞助职业拳击赛,恨不得在全美国都印上特朗普……

他还深谙媒体的力量。因此,特朗普喜欢作秀,写自传、出书,客串电影中的角色,一切以提高媒体曝光率为目的。当然,这顺带也为其在政经界也建立了深厚的人脉关系,为扩张信用打下了基础。

这一套战略,是不是跟今天的中国房企如出一辙?特朗普的执政路,你看好吗?欢迎踊跃留言嗷~周末愉快么么哒~~~




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