买了也煎熬  让家长老十岁的北京学区房

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总有一些人,他们伤害过你,把你推入万劫不复,可真正面对面,是依旧恨不起来的。他们是命里的劫,也是恩赐。 ——自由极光

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我希望

每一个时刻

都象彩色蜡笔那样美丽

我希望

能在心爱的白纸上画画

画出笨拙的自由

画下一只

永远不会流泪的眼睛

—— 顾城

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 “行呀你现在,能吃得起葱花饼,买得起学区房的,真是土豪。”听说王琪最近买了学区房,同事和她开起了玩笑。面对同事的调侃,王琪却没心思接茬儿。每月1.2万元的还贷压力,每天刷屏的各种房产新政、入学新规,让“抢到”学区房的王琪更加焦虑:一方面担心自己买在了房价最高点;一方面又唯恐自己买错了房。“哎,没买的时候,想买;买了之后,心里更不踏实。”王琪自言这一年老了10岁。

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买了之后还是煎熬 

“我们真不是什么‘土豪’,是纯‘刚需’呀。您看看,有我这样的‘土豪’吗?”30岁出头的王琪,初为人母,身材略有些发福,新剪的头发因为没时间打理而有些打绺儿。

王琪出生在东北一个省会城市,父母都是普通公务员,收入不高,但在教育上很舍得投入。身为独生女的她因为承载着父母的全部希望,也很争气,一路优等生,考上了北京的大学并顺利留京,成为亲朋好友羡慕的“新北京人”。王琪的爱人也是“新北京人”,两人5年前结婚时,在通州的京贸国际买了一套100平方米的二居室。

“那时没小孩,看同事焦头烂额地选学区房,还嘲笑他们呢。到我有了孩子才发现,真是可怜天下父母心。另外,我可能无形中受父母影响,希望孩子也能出人头地,上一个层次。”从去年孩子出生后,王琪就催着爱人去看城里的学区房,一看就是一年。

最终,王琪敲定了广渠门忠实里一套60多平方米的小二居,加上税费、中介费,总计450万元左右。而王琪通州的房子卖了320万元。“我买东西从没有这么爽快过,为了孩子,只能如此了。不够的,我们贷了些款,每月要还1.2万元,这已经是我们所能承受的上限了。”

这个换房过程,王琪看似很果断,但内心实则忐忑不安。“都说现在的楼市相当于去年股市的5000点,禁不起任何风吹草动,万一有什么新政策出台,我就成了‘接盘侠’。”更让她闹心的是,现在通州已经引入了北京二中、育才学校、史家小学、北京小学、北京实验二小5所名校,未来还要引进人大附中、五中、景山等优质校,通州的教育质量肯定会大幅度跃升,王琪已经隐隐有些后悔了。 

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没买却一直在纠结

小宋是在2014年小孩3岁时开始关注学区房的。作为“新北京人”,从看房第一天起,他就觉得房价有些不能承受,所以直到现在还没买到房。

最初,先是看了南城陶然亭小学的四平园小区,育才小学的畅柳园小区,福州馆小学的陶然北岸小区和高家寨。小宋觉得陶然北岸不错,但价格高,两居的户型都有点吵;四平园和高家寨是平房,可以单纯落户,居住不适合,就放弃了。之后,又看了能上海淀人大附小的世纪城,看上了商品房的两居,但是纠结那条“潜规则”:人大附小一般要落户5年才踏实,毕竟那一片楼太多了,最终还是放弃了。再之后,小宋又去看了清河的橡树湾、上林溪、观林园,也都有各种各样的不满意。

对于错过的这些房子,小宋回想起来也有些后悔;但面对每年都在调整的教改,小宋也觉得有些释然。

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旁观者质疑非理智情绪 

“纠结,现在是不是还买学区房?”“凌乱,卖海淀买西城折腾合适不合适?”“好迷茫,买‘老旧小’值得吗?”在一个知名的家长论坛上,“学区房”是最热的板块,每天的帖子都有二三百条,而这样“心里不踏实”的家长比比皆是。

前不久,壮壮妈妈遇到一件事儿,心里特别不舒服。“我去家门口的一家中介门店复印身份证,一个小伙子走进来,让一业务员帮着挂出一套房源,是一套50平方米的一居室。业务员表示,几天前刚成交了一套同类户型,成交价格450万元,建议小伙子报460万元。没想到小伙子立刻急了,喊着说报480万元,万一卖不出去再降。并责怪道:‘你报460万元,连砍价儿余地都没有’。”壮壮妈妈说:“现在房价是卖方市场,这些卖家盲目攀比的行为,助推了市场的非理智情绪,房价就这么涨起来了。”

“买了的,不管合适不合适,孩子的上学问题毕竟解决了,像我们这种还在旁观的,还不知如何是好呢。”有一位家长说,一年前,他在看中关村一小的学区房,但看过房后才发现,房子的状况太差了,是个高楼层而且几乎不能居住,而他的孩子刚刚出生,很纠结是否现在要买。“不是有人说,现在是楼市的5000点吗?买了,担心以后跌,或学籍政策有变;不买,担心之后又会有新高。”

观点:无居住品质的学区房可能贬值过半

亚豪地产营销总监郭毅见过不少学区房,“比如说海淀一套40多平方米的房子,房龄将近40年,楼道黑暗脏乱,卫生间小到连洗个澡都很困难,居然卖到了单价10万多。”这样的例子在北京还有许多,住在这样的房子里已经谈不上生活,甚至这套房子本身已经不具备居住功能,为什么还能卖出如此昂贵的价格,就是能落户带学籍。

不过近一年,学区房的风险骤增。家长花费几百万买了这样一套房子之后,本以为能解决孩子就学的问题。但是,随着 “多校划片”的推行,即一个小区对应多个小学、初中,这意味着买了学区房的家庭还是不确定到底能上哪个学校。这将让一部分学区房严重贬值,有可能你买了学区房之后忽然发现,这套为了学籍买来的小房子,一夜之间会价值缩水到当初购买价的20%至40%。失去学区房的光环,房屋价值将被打回原形。

另外,随着人大附中等名校落户丰台,并与通州三中联合办学,使得通州、丰台等区域的教学质量大幅提升,缩小了与城区名校的距离,从而也间接弱化了城区学区房的光环。目前,城区那些没有居住品质的高价学区房将面临“褪色”风险。


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