算账:5月1日实施营改增试点 个人卖二手房少交多少税?


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离5月1日全面推开营改增试点不足一个月,广州推进营改增落地进度如何?全面营改增有哪些新举措?二手房税负是升是降?昨日,广州市国税局局长杨伟文对这些问题进行详解。杨伟文说,他们测算,新增四个行业(建筑业、房地产业、金融业、生活服务业)5月1日实施营改增试点后,年内减税规模可达到120亿元。


杨伟文表示,广全面推开营改增试点已进入最后冲刺阶段,广州国税系统各单位正紧锣密鼓推进各项准备工作。广州2012年推进营改增试点以来,已累计为企业减税287亿元,减负面达到98%。他们测算,新增四个行业(建筑业、房地产业、金融业、生活服务业)5月1日实施营改增试点后,年内减税规模就可达到120亿元。


上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围,此次改革又将不动产纳入抵扣范围,无论是制造业、商业等原增值税纳税人,还是营改增试点纳税人,都可抵扣新增不动产所含增值税。杨伟文说,这意味着,将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后,各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税均可抵扣。通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此受益,前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时,原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大,总体税负也会相应下降。


“新增不动产所含增值税,所有行业都可以抵扣,减税力度最大”,杨伟文强调,全面推开营改增试点,实现增值税对货物和服务的全覆盖,抵扣链条全部打通。


国地税联办将扩大至全市

营改增试点在广州实施3年多来,截至去年底全市共有21万户试点纳税人完成营改增。5月1日启动的四大行业营改增,面临着将剩余约55%营业税纳税人和超80%营业税收入全面实现税制转换的艰巨任务。杨伟文介绍,此次营改增试点,市国税局从市地税局接收的业户有26万户,在一个月的准备期内必须确保纳税人顺利过渡。广州国税已经完成营改增纳税人数据的迁移、确认,制定4个方案、3项制度,持续开展业务培训,实施征管、发票和服务方面的对接准备,开展特殊行业的调研。


例如,全市32个国地税办税服务厅开设113个国地税联办窗口,共建15个国地税合作自助办税服务厅,方便营改增纳税人办税。下一步将扩大应用,实现全市范围内联合办税。广州在全省率先实现国地税涉税信息实时共享。5月1日起,国、地税联合与纳税人签订E T S委托缴税协议,实现纳税人一次签约,即可同时办理国地税委托缴税业务,对于之前已与国地税一方签订的缴税协议,将在国、地税间实现协议互认。


广州国税还推出系列便民服务、咨询措施,12366热线咨询队伍座席增加50%。4月1日起,在门户网站、广州国税微信推出“i-T ax”智能咨询员“小娜”,在广州国税网站、微博、微信开设营改增政策专栏等。


个人转让二手房的增值税

销售额、应纳税额与原营业税计算方法有何区别?

关于二手房增值税率、税负问题,北上广深四城市,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。对于个人转让二手房的增值税,销售额、应纳税额与原营业税计算方法有何区别?杨伟文说,此次营改增试点后,二手房交易延续原营业税优惠政策,税率设计遵循营业税税负不变的原则,但营业税是含税价格,增值税是不含税价格,同样的税率,以不含税价计算的话,税款会有所下降。


征收操作上,国家税务总局明确纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税,由国税局暂委托地税局代为征收。广州地税与国税进行了对接,营改增后,纳税人发生二手房交易、个人房屋出租业务的税款征收缴纳方式,基本与原营业税征收方式保持一致。


算账:420万元出售二手房 营改增后少交税1.12万元

记者以“个人将未满2年的住房对外销售,取得出售住房收入420万元”为例算了算账。


按原营业税计税方法计算:应纳营业税额=420×5%=21万元

按改征增值税计税方法计算:应纳增值税额=420÷(1+5%)×5%=20万元

也就是说,二手房缴纳增值税比营业税少了1万元。


同时,在应缴增值税减少情况下,以其为计税依据的各种附加费用也会减少。以上述个案为例,营业税与增值税都有城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加,其税率分别为7%、3%、2%。


按原营业税来计算三种附加税费,三种附加总额为21×7%+21×3%+21×2%=2.52万元

按改征增值税来计算三种附加税费,三种附加总额20×7%+20×3%+20×2%=2.4万元

也就是说,营改增后,三种附加税费少了0 .12万元。


总共算下来,营改增后二手房缴纳的增值税、附加比营业税、附加少了1.12万元。





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