链家业务遭全面质疑  IPO估值或被“砍”价

去年六月,在链家网更名仪式上(由链家地产改为链家网),董事长左晖表示,希望能够保护好经纪人的尊严;现如今,链家消费者的尊严却曝出了危机。


 2月24日晚间,有人发现,链家门店橱窗上所有二手房房源全部消失了,只剩下一张张白板,或者换上了各个小区的整体信息。




另据人民日报等媒体报道,从2月24日起,链家亦叫停了所有金融产品,还删除了朋友圈所有关于金融产品的消息(不过链家线上理财产品似乎没有受到影响)。


链家危局开始爆发。


祸起房源
隐瞒房屋信息+员工违规操作


近日,上海市消保委公布了两起与链家有关的案件。


案例一:为替儿子买婚房,2016年1月9日,庄先生通过链家与出售方签订《房地产买卖居间协议》,意向购买上海市富平路上的中浩云花园内一套约60平方米的房屋。当他支付80万元定金后,却被链家告知房屋交易有障碍,因该房屋不仅“背”着公积金贷款,还在庄先生不知情的情况下,被出售方抵押给链家一名工作人员,出售方由此借得167万元贷款,月利率1.6%,用来购买其他房屋。


案例二:黄先生的遭遇则是在购买一套被链家称为“有按揭贷款”的400万房屋过程中,到签订合同时才发现所谓“按揭”竟是总价340万元的抵押。为推进交易,得先帮房东还抵押。而链家表示可以借钱给黄先生,把这个房产继续交易下去。操作方式是由链家垫资110万元,月利率1.6%。


但紧接着,情况更糟了。黄先生发现,2015年11月2日、11月10日、12月10日,该房产分别被浦东人民法院和市二中院查封,因为售卖方经营失败曾欠了相关银行1.5亿元信用贷款。


其实,按照正常流程,消费者在交定金的时候就已经可以进入网签程序,如果房屋存在查封、抵押等问题,交易中心审核时就能查出来,而且房屋也无资格进行正常交易。很显然,在这两件案例中,链家不仅隐瞒了房屋的真实情况,而且存在违规操作的现象。


对此,北京康普律师事务所主任律师吴立宏在接受北京晨报记者采访时表示,根据《合同法》规定,中介机构作为居间人,在居间服务中应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。链家公司在明知该房已存在交易的情况,却随后把该房进行“自我抵押”给卖家“融资”,该等行为严重违法了居间义务的忠实义务,而由此给买受人造成的损失买受人可以依法向链家公司主张。


同时,上海市消保委官方网站发文表示,85%的购买过房产中介服务的消费者遇到过问题;




除了电话骚扰之外,隐瞒房屋真实信息是遇到的最普遍问题。




两起案件公布之后,上海住建委随即对链家展开调查,涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停,链家也被推上了舆论的风口浪尖。


火烧金融
业务亟需规范+房地产去杠杆


链家集团的金融业务叫做链家理财,被描述成为:“首创了房产买卖——银行按揭——资金托管——产权服务——过桥融资——金融理财的房产金融闭环模式,线上对接有投资需求的投资人,线下对接房产交易中产生的借款需求,形成产业链条。”


值得注意的是,这两起案件背后,在凸显链家隐瞒房屋真实信息这一问题的同时,也暴露出了其金融布局的隐忧。


  • 首先,链家有无做金融的业务资质?


在上文两个案例中,无一例外都出现了“垫付资金”的举措,虽然不知道资金来源是平台还是经纪人个人,但都收取了利息,且资金成本同为月息1.6%,也就是年化19.2%,远超4倍银行贷款利率,也高于此前规定的18%的贷款利率上限。


据澎湃新闻报道,按照中国银行业监督管理委员会的要求,如果要推出一款借贷功能的金融产品,必须要进行备案,否则属于违法经营。在上海市消保委和住建委的约谈中,链家未能提供任何备案内容。其合法性也尚未得到相关部门明确答复。


  • 其次,中介暂存资金如何监管?


买卖双方通过中介认识,成交时,买方有时会有顾虑,认识第二天就做几百万的生意,万一卖方拿了首付款,跑了,首付没了,房子也没了。于是,有的买家会把首付交付给中介,暂存在中介中,一般而言,这部分资金的数额都比较高,特别是在北上广此类高房价城市,单套房几十甚至几百万的暂存资金也是有可能的,且放置时间有可能长达数月。


那么,在这段时间内对这些资金如何监管就成了难题,这些资金有没有被挪作他用外人也难以得知,不仅有可能发生个人或几个人的道德风险,也有可能被平台不规范使用。


  • 再者,链家金融担保环节也被媒体注意到。                                     


链家金融的担保公司为中融信,谈及他们之间的关系时,《第一财经日报》用了“自己搭台自己唱戏”这样的表述。


一方面,成立于2006年11月10日的中融信法定代表人依然为左晖,他正是链家地产董事长,中融信的唯一股东是北京链家房地产经纪有限公司也即链家理财平台本身,也就是说,中融信作为担保端,为平台端链家理财全资子公司。


而在2015年年底最新的网络借贷新规第十条的“十二禁”第三款指出,网络借贷信息中介机构不得从事或者接受委托从事向出借人提供担保或者承诺保本保息。当然,该处并未明确禁止网贷平台的关联方担保。


“新规指出,平台不能自保,但是并没有对自保问题进行明确界定,是否包含关联公司仍有待征求意见稿落地。”不过,北京大成(上海)律师事务所高级合伙人刘新宇在接受《第一财经日报》采访时称,即便如此,中融信如果作为一家业务常规的融资性担保公司,并未发现除链家理财以外的其他担保业务,如此为链家集团闭环而量身打造的担保公司,不免存在道德风险。


对此,据人民网报道,链家集团副总裁、金融事业部总裁魏勇曾一度表示,链家地产和北京中融信从法律实体上来说,属于两个不同的法律主体,受不同监管要求,资产和负债都是独立运作,可以避免风险传导。


另一方面,中融信实则为非融资性担保公司。全国企业信息信用系统显示,中融信的经营范围为“经济合同担保(不含融资性担保);经济贸易咨询”。刘新宇表示,目前中融信所担保的项目均为链家理财平台上的融资性项目,但是非融资性担保公司并不具有为融资项目提供担保的资质。


链家回应
案件处理+门店自纠


关于链家隐瞒信息的问题,上海链家以及链家董事长左晖、链家常务副总裁王拥群都进行了回应。


据新浪房产报道,上海链家表示,首先对于董律师(客户庄先生)反馈的案源,上海链家在此次居间服务过程中确实存在服务问题。就目前客户的诉求,上海链家对该案源中涉及的问题对客户支付的80万定金先行给予全额垫付的方案,以保障客户利益为重,目前,已与客户联系此方案的具体落实,后期解决买卖双方的解约事宜及违约责任的认定工作,也将和业主客户进一步沟通,通过合法程序解决。


其次,对于黄先生反馈的案源,涉及房源已于2016年2月19日完成交易过户手续,后续上海链家将于客户黄先生持续保持沟通,对交房等后续工作给予持续认真的服务。


2月25日下午,链家董事长左晖在其朋友圈,转发《链家常务副总裁王拥群博士给各地总经理的一封信》并首次做出回应。


左晖表示,面对纠纷链家通常的态度是不去辩解,在列明原因之后,他并称“会努力并不负所托!”


1、绝大多数纠纷都有我们自己的问题,我几乎还没有看到一起消费者的投诉中我们的经纪人是没有瑕疵的;


2、辩解不能解决问题,并且很容易让组织陷入集体委屈的情绪中,及“幕后黑手”之类的无益假象里,从而放弃了推动组织进步的机会;


3、这次上海的案子体现我们三个事情的落实问题:房源核验、查封房先行垫付和投诉24小时处理;


4、相信大家的关注是因为对我们的期许,对我们的高要求就是对中国服务行业的高要求!我们收到,我们会努力并不负所托。



(图:澎湃新闻)


而在左晖转发的《链家常务副总裁王拥群博士给各地总经理的一封信》中,王拥群通报了纠纷的处理结果,称链家已经第一时间对纠纷进行了彻底调查和处理,对于涉及两起纠纷的用户已做出妥善补偿,此外,对涉事的两家门店进行彻底整改,上海链家全体进行自查。




上市之路
IPO估值或被“砍”价


据《21世纪经济报道》报道,链家集团从2015年下半年就开始在为IPO进行增资扩股,谋划A股上市,此前估值曾高达400亿,本轮融资规模在60亿以上。而在此IPO之行前的紧要关头,链家集团的危机或将对其估值造成负面影响。


公开资料显示,链家集团2001年成立于北京,当时员工仅有37人,而现在的链家已经拥有超过8万人的房产经纪人团队,从2015年开始,链家走出北京,在全国跑马圈地,先后合并成都、上海、深圳、广州、重庆等地区领头房产中介,一时间风头无两。


而链家还有着更大的野心。


到2017年,链家集团希望实现每月1亿的网站独立访问量、真实有效的房源超过200万、超过10万经纪人客户、每年1万亿以上的交易额,成为中国最大的房产O2O平台。


“我们也看到每年12万亿交易额占GDP 20%的巨大市场空间,我们争取2017年能实现万亿交易额,能占到GDP的1%。”链家集团在其官网这样描述其未来。


北京工商局资料显示,链家集团目前注册资本1591.5065万,法定代表人左晖,股东包括自然人股东左晖、单一刚、徐万刚等自然人,而机构股东包括上海复星创业投资管理有限公司、北京合诚创投投资合伙企业(有限合伙)、上海毓睿投资管理中心(有限合伙)、上海毓扬投资管理中心(有限合伙)、上海鼎聪投资管理中心(有限合伙)、上海站本投资管理中心(有限合伙)、上海毓思投资管理中心(有限合伙)、上海博隽投资管理中心(有限合伙)。


而在此前鼎晖也曾投资链家,不过在2015年1月,鼎晖嘉业(天津)股权投资基金退出了链家。


此外,《21世纪经济报道》称,目前链家集团正在为其A股IPO进行增资扩股,包括华兴资本、中信、高瓴资本、百度、腾讯等都在对接。


“此前估值400亿,太高了,现在砍到330亿,由于其财务不规范,现在还在杀价。”一位也有意参股链家集团的某大型PE机构人士对《21世纪经济报道》记者表示。


此次风波,因链家隐瞒房屋信息,工作人员不按流程操作而起,媒体的目光却逐步聚焦到其金融业务身上,提出了资金错配、关联担保、暂存资金监管诸多方面的疑问。


中国日报网对链家的“金融闭环”进行了这样的评价:


链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局,但如果其中有一环出现问题,很容易出现风险传导,并可能通过理财端变相将风险都转移到客户身上。


换句话说,假如中融信、理房通等出现问题,链家理财会将它告上法庭吗?


野马财经综合自人民日报,第一财经日报,中国新闻网,21世纪经济报道,新浪,中国日报网


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